한국 거주자가 LLC로 미국 임대 부동산을 보유하면 미국 측 원천세 두 가지가 시점을 달리해서 발생합니다. 임대 운영 중에는 IRC §1441에 따라 매월 임대료의 30%가 gross 기준으로 원천징수되고, 매각 시점에는 FIRPTA(IRC §1445)에 따라 매매 대금 총액의 15%가 별도로 holdback됩니다. 한국어 자료 다수가 매각 FIRPTA만 다루지만, 운영 단계 §1441에서 비용을 공제하지 못해 과다 납부하는 사례가 더 흔합니다. §871(d) net basis 신청, 한국은행 ODI 사후관리, 상속세 $60,000(약 8천만 원) 같은 한국 거주자가 동시에 짚어야 할 항목을 한 글에서 정리합니다.
30초 답변 — 지금 어느 단계인가요?
결론부터 말씀드리면, 본인 단계를 먼저 식별해야 적용 규정과 양식이 정해집니다.
| 단계 | 상황 | 미국 원천세 기본 | 신청 가능한 election |
|---|---|---|---|
| 임대 운영 단계 (연도별) | 세입자가 LLC에 임대료 납부 | IRC §1441 30% gross | §871(d) net basis 신청 |
| 매각 단계 (클로징일) | 매수자가 매매 대금 지급 | IRC §1445 FIRPTA 15% holdback | Form 8288-B Withholding Certificate |
| 같은 해 임대 + 매각 | 보유 중간에 매각 | 임대분 §1441, 매각분 §1445 동시 | 양쪽 election 모두 검토 |
두 단계는 IRC 조문이 다르고, 폼이 다르고, 기한이 다릅니다. §871(d) 신청은 매각 FIRPTA를 줄이지 않고, Form 8288-B는 임대 §1441을 줄이지 않습니다. 한국 거주자 자료에서 가장 흔한 오해입니다.
1단계 — 임대 운영 §1441 30% gross 원천세
미국 비거주 외국인에게 지급되는 미국 부동산 임대료는, 단독 LLC를 통해도 기본값으로 30% gross 원천징수 대상입니다. Gross란 재산세, 보험료, 모기지 이자, 수리비, 감가상각비, 관리수수료 같은 비용을 차감하기 전 임대료 총액을 말합니다. 연 임대료 $40,000(약 5,400만 원)에서 비용 차감 후 순익이 $5,000인 부동산도 기본 규정으로는 미국 측에 $12,000을 원천 납부해야 합니다. 원천징수 책임은 임대료를 지급하는 측, 보통 부동산 관리 회사가 부담하고 분기별로 IRS에 송금합니다.
한국 거주자에게 이 기본값은 거의 항상 §871(d) 신청 후 net basis 신고보다 불리합니다. 대안이 §871(d) election입니다.
§871(d) net basis 신청
IRC §871(d)는 비거주 외국인이 미국 부동산 소득을 미국 사업과 ECI로 처리하도록 신청할 수 있게 합니다. 효과는 이렇습니다.
- 소득을 Form 1040-NR Schedule E에 신고
- 재산세, 보험료, 모기지 이자, 수리비, 감가상각비, 관리수수료 같은 비용 공제 허용
- 순임대소득에 누진세율이 적용
- 부동산 관리 회사가 W-8ECI를 보유하면 30% 원천징수 면제 또는 감액
신청 방법은 첫 Form 1040-NR에 §871(d) 적용 진술서를 첨부하는 것입니다. 한 번 신청하면 보유한 모든 미국 부동산에 적용되고 IRS 동의 없이 취소할 수 없습니다. 미국 회계사 다수가 한국 거주 임대 보유자에게 첫해부터 일괄 신청을 권장하는 이유입니다.
다만 함정이 하나 있습니다. §871(d) 신청은 부동산 보유 기간 내내 매년 Form 1040-NR을 제출할 의무를 만들어냅니다. 손실이 난 해에도 신고를 해야 합니다. 신고 누락이 누적되면 신청이 소급 취소되어 30% gross 원천징수로 돌아갈 수 있습니다.
SMLLC, MMLLC, C-Corp 신청별 FIRPTA 적용
LLC의 미국 세무 분류에 따라 FIRPTA 적용 주체와 효과가 달라집니다.
| LLC 구조 | 미국 분류 | FIRPTA 적용 대상 | 실무 효과 |
|---|---|---|---|
| 단독 LLC, Form 8832 미신청 | Disregarded entity | 한국인 멤버 본인에게 직접 | 매수자가 LLC를 통과해 멤버에게 15% 원천 |
| 다인 LLC, Form 8832 미신청 | Partnership | 파트너십 → 외국 파트너에게 §1446(f) 배분 | §1446(f)와 FIRPTA 혼합 |
| Form 8832 C-Corp 신청 LLC | C corporation | LLC 자체 (매각 시 21% 법인세) | 분배 시 30% (treaty 한미 5%/15%) 별도 |
| 한국 법인이 보유한 LLC | 위와 동일 + 한국 법인 단계 | LLC + 한국 법인 두 단계 | 이중과세지만 treaty 적용 가능 |
대부분의 한국 거주자가 임대 한 채를 단독 LLC로 보유하면 disregarded entity 그대로 두는 게 단순합니다. FIRPTA는 멤버가 직접 보유한 것처럼 적용되고, LLC는 책임 보호 효과만 부여합니다. Naver 블로그 등 일부 한국어 자료가 "LLC를 통해 보유하면 외국인이 아니다"라고 주장하지만, 단독 LLC는 IRS look-through 원칙에 따라 멤버가 외국인이면 외국인 취급 그대로입니다.
2단계 — 매각 FIRPTA 15% holdback
부동산 매각 시 매수자는 IRC §1445에 따라 매매 대금의 15%를 보유하고 클로징 후 20일 이내에 IRS에 송금할 의무가 있습니다. Gross란 모기지 잔액 상환, 클로징 비용, 중개수수료, 본인 취득가 같은 항목을 차감하기 전 총액을 말합니다. $500,000(약 6억 7천만 원)에 매각하고 모기지 잔액이 $400,000인 경우, 매도인 손에 들어오는 순현금 $100,000에 대해 $75,000이 FIRPTA로 차감됩니다.
FIRPTA holdback은 최종세가 아닙니다. 매각 연도 Form 1040-NR을 제출하면 실제 양도소득세와 비교해 차액을 환급받거나 추가 납부합니다. 환급은 신고 후 6~12개월 정도 걸립니다.
Form 8288-B Withholding Certificate
15% holdback이 본인의 최대 양도소득세보다 많으면 Form 8288-B로 미리 감액 또는 면제 신청이 가능합니다. IRS가 Withholding Certificate를 발급하면 매수자는 더 적게 또는 0으로 원천징수합니다.
8288-B 승인 가능성이 높은 시나리오는 이렇습니다.
- 손실 매각 (양도소득 없음)
- 장기 보유 후 감가상각 환수만 남은 경우
- §1031 like-kind exchange로 양도 이연
- 주거 목적 매수자가 사용할 $300,000 이하 주택 (법정 면제, 8288-B 불필요)
- $300,000~$1,000,000 주거 목적 매수 (10% 비율, 8288-B 불필요)
신청 타이밍이 중요합니다. Form 8288-B는 클로징 전에 취득가 산정, 감가상각 내역, 보유 기간 증빙 같은 모든 자료와 함께 제출해야 합니다. IRS 처리 기간은 90일이 목표지만 실무상 더 걸립니다. 늦게 신청하면 매수자는 클로징 시점에 15% 전액을 holdback하고 본인은 신고 후 환급을 기다려야 합니다.
매각 양도소득이 작거나 손실이면 8288-B는 거의 항상 신청할 가치가 있습니다. 클로징 시점에 풀려나는 현금 차이가 은퇴 자금 같은 사용처가 있는 경우에 특히 그렇습니다.
한국 측 — 종합소득세 합산과 한국은행 ODI
한국 거주자는 미국 부동산 소득에 대해 한국 종합소득세를 합산 신고해야 합니다. 미국 LLC pass-through 구조 때문에 LLC 자체에 한국 측 법인세 의무는 없지만, 멤버 개인의 종합소득에 임대소득과 양도소득이 합산됩니다.
임대 단계 한국 측 처리는 이렇습니다.
- 임대소득은 한국 사업소득 또는 부동산임대소득으로 합산 신고 (소득세법 제19조, 제20조)
- 미국에서 §871(d) net basis로 납부한 세액은 한국 별지 제11호 외국납부세액명세서로 외국납부세액공제 청구
- 공제 한도 — 한국 종합소득세 산출세액 × (해외 임대소득 / 종합소득금액). 한도를 넘는 부분은 5년간 이월
매각 단계 한국 측 처리:
- 미국 부동산 양도소득은 한국 양도소득세 신고 대상
- 미국에서 납부한 양도소득세 + FIRPTA 정산분은 한국 별지 제11호로 외국납부세액공제
- 한미조세협약 제13조에 따라 미국이 1차 과세권, 한국이 2차 과세권. 통상 미국 세율이 한국보다 낮으면 차액만 한국에 추가 납부
한국은행 ODI 사후관리:
- 미국 LLC 보유는 외국환거래법상 ODI 신고 대상
- 매년 회계 결산 후 ODI 사후관리 보고서 한국은행 제출
- 부동산 매각 후 LLC 청산 시 외환 청산보고 별도 제출
- 매각 대금 한국 송금 시 외환 거래 신고 추가
ODI 사후관리는 임대료 30% 원천세 후 net 임대료가 LLC 계좌에 쌓이는 시점부터 매년 발생하는 작업입니다. 잊고 있으면 외국환거래법 위반이 누적됩니다.
상속세 $60,000 임계값과 LLC 보유
비거주 외국인이 미국에 자산을 두고 사망하면 미국 estate tax가 $60,000 면세점까지만 보호됩니다. 그 이상은 최대 40% 누진세율로 미국 estate tax가 부과됩니다. 한국 거주자가 자주 하는 오해는 "LLC를 통해 보유하면 미국 부동산이 아니라 LLC 지분이라 상속세 회피된다"는 것입니다.
실제는 이렇습니다.
- 단독 LLC (disregarded) — IRS는 LLC를 통과해 underlying 부동산을 직접 보유한 것으로 봅니다. estate tax 회피 효과 없음.
- Form 8832 C-Corp election LLC — LLC가 미국 법인이 되니 한국 거주자가 보유한 것은 미국 법인 주식. 미국 법인 주식은 미국 situs asset이라 여전히 estate tax 대상.
- 한국 법인이 보유한 LLC — 한국 법인 주식은 한국 situs라 미국 estate tax 회피 가능. 다만 한국 법인 단계 법인세 + 한국 거주자 분배 시 종합소득세 합산이 추가.
$60,000 임계값을 넘는 미국 부동산을 한국 거주자가 단독 명의 또는 단독 LLC로 보유하면, 사망 후 양도 자산의 최대 40%가 미국 estate tax로 빠져나갈 위험이 있습니다. 자산 규모가 크면 한국 법인 보유 또는 신탁 구조 검토가 필요합니다.
시점 mismatch와 외국납부세액공제
한국 거주자가 자주 만나는 어려움입니다. 미국 양도세 신고 마감(매각 다음해 4/15 또는 연장 시 6/15)과 한국 양도소득세 신고 마감(양도 후 2개월 내 예정신고, 다음해 5월 확정신고)이 다르고, 환율 환산 시점도 다릅니다.
2026년 2월 매각의 경우는 이렇습니다.
- 미국 — 2026 과세연도 Form 1040-NR, 2027년 6/15 (연장 시) 마감
- 한국 — 2026 과세연도 양도소득세, 2026년 4월 예정신고 + 2027년 5월 확정신고
미국 세액 확정 시점이 한국 신고 마감 후라면 한국 측 외국납부세액공제 청구를 위해 경정청구가 필요합니다. 5년 이월 한도 내에서 사용 가능하지만 시점이 뒤로 갈수록 행정 부담이 커집니다.
운영 회계사 다수가 매각 첫해부터 한미 양쪽 신고를 동시 진행하고 별지 제11호를 매년 채워두는 것을 권장하는 이유입니다.
자주 묻는 질문
LLC로 보유하면 FIRPTA가 면제되나요?
결론부터 말씀드리면 아닙니다. 단독 LLC(disregarded entity)는 IRS가 멤버를 직접 보유자로 봅니다. 멤버가 한국 거주자인 한 FIRPTA는 그대로 적용됩니다. LLC는 책임 보호 효과만 있고 미국 세무 적용은 본인 명의 보유와 동일합니다. 한국 법인이 보유한 LLC만 적용 주체가 달라집니다.
§871(d) 신청을 한 후에 미국 1040-NR을 제출하지 않으면 어떻게 되나요?
신청이 소급 취소되어 그동안 받은 비용 공제가 무효가 되고, 임대료 30% gross 원천징수로 돌아갑니다. IRS는 미신고 가산세도 부과합니다. §871(d)를 신청한 이상 보유 기간 내내 매년 Form 1040-NR이 의무이며, 손실 연도에도 신고해야 합니다.
FIRPTA 15% 환급은 언제 받나요?
매각 연도 Form 1040-NR을 제출한 후 환급 처리에 6~12개월이 걸립니다. 클로징 시점에 현금이 묶이는 게 부담스러우면 매각 전에 Form 8288-B Withholding Certificate를 신청해 미리 감액받는 게 효과적입니다.